内容摘要：3月31日早间，华润万象生活有限公司1209.HK）发布了2021年度业绩报告。财报显示，华润万象生活全年实现营业收入88.75亿元，同比增长30.9%；核心净利润17.02亿元，同比大幅增长108.

3月31日早间，看齐华润万象生活有限公司（1209.HK）发布了2021年度业绩报告。物业

财报显示，第梯队华华润万象生活全年实现营业收入88.75亿元，润万同比增长30.9%；核心净利润17.02亿元，象生续寻虚高同比大幅增长108.5%；核心净利润率提升至19.2%。活继

总裁兼执行董事喻霖康表示：“收入增长一方面得益于管理规模扩大，找并住宅和写字楼运营及物业管理服务收入分别按年增长29.1%和32.5%。购标贵另一方面，不买社区增值服务收入和购物中心运营服务收入，看齐分别按年增长86.9%和85.7%。物业”

住宅业务管理服务和商业运营及物业管理服务是第梯队华华润万象生活的两大业务板块。全年营收中，润万物管服务实现收入53.10亿元，象生续寻虚高占比59.8%，活继商管服务实现收入35.65亿元，占比40.2%。

商管业务方面，2021年，华润万象生活在管购物中心零售额首次突破千亿，达到1189亿元，按年上涨43.8%，经营利润率按年提升9.9%，至60.9%。2021年，华润万象生活于深圳、上海、杭州、沈阳等城市成功获取了12家第三方购物中心，其中一二线城市的项目占比超过了75%。

截至2021年末，华润万象生活住宅及其他物业管理业务覆盖全国100个城市，合约面积1.859亿平方米，在管面积1.468亿平方米；华润万象生活提供商业运营服务的已开业购物中心数量为71个，已开业写字楼数量为25个。

“收并购的大原则是不虚高、不买贵、重回报”

去年以来，物业管理行业掀起收并购大潮，克而瑞物管和中物研协数据显示，2021年，并购市场异常活跃。截至2021年12月31日，共有29家上市物企发起53项并购。

而今年至今，华润万象生活也相继收购禹洲物业、中南服务，成为国企央企收并购市场上的先行者。其中，禹洲物业在福建、安徽及浙江拥有多项物业管理项目，中南服务于江苏、山东、浙江及四川等多个地区拥有很大的在管面积。华润万象生活称，两单收并购新增在管面积7248万平米，合约面积1.22亿平米，并购完成后公司的总合约面积将突破3亿平米。

喻霖康介绍，其中禹洲物业近期已经顺利实现了交割，处于华润万象生活的管理状态下。下一步，中南服务也会很快实现标的交割。

在回应关于收购方面的问题时，董事局主席李欣指出，“关于收并购，我们的大原则是不虚高、不买贵、重回报，在这个原则下首先是标的布局要符合万象生活整体的战略布局，吻合度要高，支持万象生活在区域的深耕战略和业务浓度，提升在这个区域的品牌影响力。第二，希望企业健康经营，同时现有项目资源，未来的盈利性能够可期。第三，公司的价值观能和华润的企业经营基本价值观吻合。”据其介绍，2021年，华润万象生活也接触了很多标的，但部分由于价格偏贵、对未来回报有所担忧以及战略布局的匹配度问题没有达成合作。

对于今年的收并购和规模扩张计划，喻霖康透露，2022年将是物管规模扩张年，全年计划获取第三方的管理面积将超过1亿平米，同时计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心，“今年我们也会进一步积极关注和寻找合适的标的。”

资金方面，喻霖康表示，公司上市拿到116亿，去年用了十几个亿，还有差不多100亿的现金。“华润万象生活现在财务资源比较充足，储备也比较多，我们会根据收并购的需要，做一些必要的并购贷。”李欣补充道。

数据显示，截至2021年底，华润万象生活资产负债率为35.7%，较此前一年底增长1个百分点。此外，今年1月26日，华润万象生活获得30亿元并购融资额度。

“要进入物管第一梯队”

作为2020年末登陆资本市场的上市物企新兵，华润万象生活也制定了长远的发展规划。

喻霖康表示：“在物管方面要通过几年的努力，到‘十四五’规划（2025年）进入第一梯队，做中国最具有影响力的城市空间运营服务商。”

目前，包括碧桂园服务、万科物业、保利物业、雅生活等多家物企营收规模均已突破百亿元，位列行业第一梯队。

对于具体的增长目标，李欣称，至2025年实现40%复合增长的目标基本上没有变。如果有需要的话，会在“十四五”中期改变。另外，李欣强调，希望实现跨越式、有质量的增长，“在这方面管理层无论是商管，还是物管，一定会全力以赴抓住市场机遇，实现有质量的增长。”

事实上，得益于住宅管理与商业管理两条赛道的布局，华润万象生活的盈利能力在2021年得到进一步提升。年报显示，2021年，华润万象生活的住宅物业管理服务毛利率由2020年的15.9%进一步提升至19.3%，商业运营及物业管理服务的毛利率由2020年的41.8%上升至48.6%，公司整体毛利率达到31.1%。

能否继续维持较高的盈利水平，华润万象生活方面回应称，“公司的盈利水平现在已经处于高水准，在未来也会持续在一个比较高的盈利水平上。目前，物管和商管这两个赛道都是公司发力的重点，两者的占比不会进行人为的设限。”

除了物管和商管以外，华润万象生活方面还将城市空间赛道作为公司重点发力的方向。2021年内，华润万象生活共获取了50个城市空间项目，年化合同金额达到2.93亿元。城市公共空间在管面积按年增长314.5%至2930万平米，城市公共空间面积的占比按年提升12.6%至18.9%。

不过，相比物管和商管的高盈利水平，城市公共空间服务一向被称为“增量不增收”的业务，甚至拖累整个平台的盈利表现。对此，华润万象生活方面表示，“公司的城市公共空间正处于市场资源抢占阶段，未来运营规模到达一定程度后，凭借我们的运营经验和管理集约化，其盈利水平会持续走高。”